Hieronder de beantwoording van onze schriftelijke vragen over de verkoop van het gebouw Het Bolwerk in Dokkum. Zie ook: Schriftelijke vragen over verkoop gebouw Het Bolwerk. De antwoorden op de schriftelijke vragen worden geagendeerd voor de commissievergadering van februari.
1. Voor welk bedrag is het gebouw Het Bolwerk verkocht? En wat was de taxatiewaarde?
Verkoopprijs is € 150.000,- taxatiewaarde van 2012 (€ 405.000,-) is medio 2015 bijgesteld op € 360.000,-
2. Welke aanvullende voorwaarden zijn bij de koop bedongen, zowel door de de gemeente als door de koper?
Als zekerheid is in de koopovereenkomst 10 jaar borging van de maatschappelijk verhuur/exploitatie gevraagd. Dit is in principe wat er aan vaste en losse verhuur door de ‘initiatiefgroep’ wordt geëxploiteerd, idem de exploitatie zoals in het afgelopen jaar gevoerd door de initiatiefgroep in combinatie met de gemeente Dongeradeel.
Mocht de koper de komende 10 jaar niet aan zijn verplichtingen voldoen met betrekking tot deze maatschappelijke borging dan zal de koper aan verkoper een bedrag vergoeden van € 100.000,-. Dit bedrag zal gestaffeld met 10% per jaar van de totale vergoeding afnemen. De maatschappelijke borging is met kettingbeding vastgelegd in de koopovereenkomst.
Daarnaast is de functie van het gebouw in het bestemmingsplan ook maatschappelijk, bij een wijziging daarvan zal de eigenaar altijd een verzoek moeten indienen bij de gemeente.
3. Wie is precies de koper? Uit de krant hebben wij vernomen, dat het gaat om een nieuwe stichting. Wie maken deel uit van die stichting? En hoe is de stichting aan het geld voor de aankoop van Het Bolwerk gekomen?
De kopers zijn de heren: E. Kooistra, D. Kooistra, G.H.J. Nienhuis, W.S. Schregardus en P.J. Schregardus.
Aanvulling op 16 dec: Er is een 6e koper doorgegeven via de makelaar, de heer J.G. Nienhuis.
De kopers zullen zich richten op de verhuurinvulling van een deel van het gebouw met een maatschappelijke functie. Dit is het gedeelte van het gebouw wat niet nodig is voor de
‘mienskips/dorpshuisfunctie’ welke ingevuld wordt door de ‘initiatiefgroep’.
De ‘initiatiefgroep’ zal een juridische status moet krijgen en de kans is groot dat dit in de vorm van een stichting zal zijn. Deze initiatiefgroep/stichting zal zich richten op de dagelijkse zaken m.b.t. het beheer en de losse verhuur van zalen regelen.
4. Hoe ziet de relatie van de gemeente met de nieuwe stichting er de komende jaren uit?
In principe is er geen relatie tussen ‘initiatiefgroep’ en gemeente. Waar mogelijk wordt de initiatiefgroep nog ambtelijk ondersteund bij vragen t.a.v. de overname van de exploitatie/op te richten stichting.
5. Maakt de inventaris ook deel uit van de verkoop? Op welk bedrag is die inventaris getaxeerd?
Het inventaris maakt geen deel uit van de verkoop. Inventaris is niet van Gemeente Dongeradeel maar van Stichting Welzijn Het Bolwerk. Voor de exploitatie in 2015 mocht de Gemeente Dongeradeel het inventaris gebruiken van Stichting Welzijn Het Bolwerk zoals overeengekomen met de manager van het Stichting Welzijn Het Bolwerk. Dit omdat het inventaris ook voor de maatschappelijke functie is aangeschaft door deze stichting. Het aanwezige inventaris wat nodig is voor de exploitatie door de initiatiefgroep wordt door de koper overgenomen van de Stichting Welzijn Het Bolwerk. De aanwezige licht- en geluidsapparatuur c.a. voor de activiteiten van Go Zero en de toneelzaal blijft eigendom van de Stichting Welzijn Het Bolwerk.
6. De activiteiten zouden voor 10 jaar gegarandeerd zijn. Hoe kan het dan dat dat de groepen die gebruik maken van Het Bolwerk bericht hebben gehad dat er eerst maar voor een half jaar verlengd wordt?
Begin 2015 is afgesproken dat de Gemeente Dongeradeel de exploitatie tot 1 augustus 2015 tijdelijk zou overnemen na het vertrek van huurder Stichting Welzijn Het Bolwerk per 31-12-2014. Dit is middels een brief aan de huurders bekend gemaakt. Tegen de zomerperiode werd duidelijk dat er meer tijd voor het verkooptraject nodig was gezien het besluit tot verkoop bij openbare inschrijving. Daarop is ook besloten de exploitatie door de gemeente te verlengen tot eind 2015.
Begin 2015 is de initiatiefgroep gevraagd om te zoeken naar een geschikte koper. Naast een aantal belangstellende partijen heeft dit welgeteld 1 serieuze partij opgeleverd. Dit was voor de Gemeente Dongeradeel onvoldoende resultaat om verder mee te kunnen, het bod van de koper lag duidelijk te laag. Daarop is er toch nog een openbare verkoop bij inschrijving gehouden. De openbare inschrijving heeft wel een aantal extra belangstellende kopers opgeleverd maar geen daadwerkelijke biedingen.
7. Zijn er bij de verkoop ook afspraken gemaakt over de periode na 2026, als de garantieperiode van 10 jaar verstreken is? Welke visie heeft het college daarop?
Periode borging maatschappelijk invulling is voor 10 jaar vastgelegd met een kettingbeding in de koopovereenkomst. Als gebruik gebouw/exploitatie dan nog gezond, levensvatbaar en rendabel is, zal er geen eigenaar zijn die dat wil stoppen. Langer dan 10 jaar vooruit kijken heeft veelal geen zin, omdat onzekerheden dan te groot worden. De kopers dragen ook dit soort voorzieningen in Dokkum een warm hart toe. De verwachting van de kopers is dat over circa drie jaar de exploitatie rendabel zal zijn.
8. Wat betekent de verkoop van Het Bolwerk voor de tarieven die aan de gebruikers worden gevraagd? Zijn daar bij de verkoop ook afspraken over gemaakt?
Gebouw en exploitatie is straks in commerciële handen. Marktwerking zal de prijzen in de hand houden. Bij sterke prijsstijgingen zoeken huurders elders onderdak. In de huidige situatie zijn er verhuursituaties die verliesgevend zijn, dat kan deels geaccepteerd worden als er compensatie van andere verhuur tegenover staat. De ‘initiatiefgroep’ zal met de kopers ook moeten kijken of verhuurprijzen c.a. momenteel marktconform zijn of dat er bijgesteld moet worden.
9. Wat betekent de verkoop van Het Bolwerk voor het personeel dat rechtstreeks aan het gebouw is verbonden? We denken daarbij aan de beheerder en de schoonmaaksters. Klopt het dat de schoonmaaksters, die al via een uitzendbureau werkten, per 1 januari 2016 ontslag hebben gekregen?
De schoonmaaksters waren door Stichting Welzijn Het Bolwerk ontslagen per eind 2014. Omdat de Gemeente Dongeradeel de exploitatie voor 2015 heeft overgenomen zijn er gesprekken met de schoonmaaksters gevoerd en hebben ze in 2015 de schoonmaak nog voort kunnen zetten. De Gemeente Dongeradeel heeft de schoonmaaksters in 2015 via payroll ingehuurd.
De beheerder werkt als vrijwilliger voor de initiatiefgroep en de Gemeente Dongeradeel en voorgaande jaren ook al als vrijwilliger voor de Stichting Welzijn Het Bolwerk. De beheerder zal zich ook volgend jaar graag inzetten ten behoeve van de dagelijkse gang van zaken en beheer van het gebouw voor zowel de initiatiefgroep als de eigenaren.
10. Is de beheerderswoning ook onderdeel van de verkoop? En wat wordt met die woning gedaan?
Ja, de naastgelegen woning’ is ook onderdeel van de verkoop, dit conform uitgangspunt van de gemeenteraad betreffende verkoop van overtollig vastgoed. Volgens waardebepaling heeft de woning een vrije verkoopwaarde van € 125.000,-. De verkoopprijs is vastgesteld op € 112.500,-. Een prima prijs aangezien verkoop in verhuurde staat veelal 2/3 van de marktwaarde oplevert.
Op verzoek van wethouder De Graaf is de mogelijkheid tot verkoop van de woning ook onderzocht. Dit om reden dat de huidige huurder wel met bescherming en tegen dezelfde condities moet kunnen blijven wonen. In het verleden werden woningen alleen bij leegstand verkocht.
Verkoopvoorwaarde was dat de huidige bewoner met dezelfde rechten en huurprijsvoorwaarden kan blijven wonen zolang als deze bewoner dat wenst. Op advies van de makelaar bleek dit goed mogelijk bij verkoop aan een investeerder. De voorwaarden zijn vastgelegd in de koopovereenkomst en met een kettingbeding geborgd.
